房地产后周期的科技造城指南

科技会成为城市的主旋律。

作者 | 霓丘

编辑 | 布鲁斯

过去三十年，中国房地产历经黄金时代、白银时代和青铜时代，已步入房地产后周期，房地产对中国GDP累计同比贡献率（季度）足可佐证：

1991年底中国开启城镇住房改革，此后多次房地产过热调控，乃至1997年亚洲金融危机，2000年美国科技股泡沫，2003年的SARS病毒，2008年全球次贷危机。期间，房地产GDP累计同比贡献率都为正。直到COVID-19出现，2020年Q3首次出现负数，2022年四个季度皆为负增长。

外界有一种看法，认为本次新冠病毒烈度太大，影响到宏观经济的方方面面，所以房地产的GDP贡献率才会负增长。诚然，三年疫情确实改变很多事情，但关于房地产GDP贡献率的负增长，并不能视作偶然。

2022年中国城市化率已高达65.2%，从全球主要经济体发展历史看，城市化率60%-70%区间，再往上提就越来越慢了，美国城市化率从65%提升到80%用了五十年时间。

毫无疑问，城市化率是房地产的命脉，其超过65%之后，房地产不再是一国经济发展的主旋律，进入房地产的后周期。

房地产后周期，对于城市来说必然要转型，因为其经济模型中的核心收入——土地出让金及相关税费——会受到影响。就如同主营到达瓶颈的企业，城市也得寻觅第二增长曲线。

第一，全球科技正在加速度发展。

譬如OpenAI引领强人工智能潮流，目前中国科技界正掀起“百模大战”。极具科技洞察力的凯文凯利，在新书《5000天后的世界》中预测，未来将是一切都与AI相连的世界，他将其称为镜像世界（Mirror-world）。这种情况下，现有城市不抓住契机转型升级，并着力引入新产业，未来将举步维艰。

第二，再破败的城市也能转型成功。

就如同曾经的“世界钢都”匹兹堡，二战结束后迎来钢铁大败局，城市发展每况愈下，因污染成为“人间炼狱”。而今科技转型成功的匹兹堡，已是“锈带地区”复兴城市的代表，在机器人、人工智能和医疗保健领域颇具竞争力，并是全美宜居城市排名的第18位。

在这个科技加速度的时代，既然房地产不能作为增长的火车头，且再破败的城市也能科技转型成功，那么科技造城——“造”更多说的是转型升级，培育新产业，而不是遍地开花立新城——可以说是必然。既然如此，该怎么做呢？

01. 地方政府如何绘制蓝图？

对于大多数依赖土地财政的城市来说，当务之急还是推动制造业转型升级，在此之后引入培育新兴产业。

以上文提到的匹兹堡为例，其转型实现三级跳：

第一，转型之初并未完全放弃钢铁制造业，而是改造升级，着力打造高品质钢铁产品，以附加值的提高尽量对冲产量减少的损失，尽可能的保全就业岗位和不多的税收。

第二，基于制造业禀赋，着力发展先进制造业。目前已构建包括电子设备、工业机器、纳米技术、精密仪器、功能性化学制品、功能性金属制品的先进制造业组合，相关公司3000多家，研发中心120多家，雇员超10万人。

第三，培育新兴产业，形成产业集群。匹兹堡有五个重点产业，除先进制造业之外，还有能源业、金融商业服务、健康医疗、通讯技术。

匹兹堡转型升级三级跳，是比较普世的路径，可以作为我们科技造城重要参照。

首先，地方政府应出台措施，调配资源，尽全力支持传统产业的升级改造。产业互联网是升级改造的核心路径之一，对企业来说效果相当显著。

我们以三一重工为例。它为探索产业互联网，自研树根互联平台，腾讯云是技术支持方之一。三一旗下的北京桩机厂，经过产业互联网的智能化升级，月产能翻倍，2020年人均产值1072万元，而机械行业当时TOP20企业的人均产值只有190万元，差距高达5倍。地方如果能通过创新技术的应用，将辖区所有传统产业的产值提升5倍，想想那画面，美不胜收。

其次，基于地方的禀赋发展新兴产业。比如我国贵州，它是西电东送的起源地、近年来大力发展光电、光伏等清洁能源，无论是电力，还是人力、土地成本都远低于东部地区。所以它能承接东数西算，因为、电力成本占数据中心运营成本的一半。

随着“百模大战”——ChatGPT的压力之下，科技公司纷纷上马大模型——的打响，西南作为大数据产业发展的绝佳场所，会有更多城市受益，但谁能引入多少产业还需各地进一步挖掘自己的比较优势。

再次，如何培育新兴产业，目前对大多数城市来说应该优先把握一个点：捡漏。例如观察Gartner技术成熟度曲线上的行业是个抓手，哪类科技行业进入泡沫破裂的低谷期，估值从预期膨胀的顶峰摔下来，业内公司哀鸿片野，就是精选优质公司捡漏的时候。

例如2019年蔚来汽车巨亏百亿，股价“脚斩”时，合肥拿出70亿换来赢得蔚来的心。这笔投资既获得大量盈利——投资70亿换到蔚来中国24.1%股份，此后蔚来三次回购后合肥收回成本并盈利35亿元，仍保留7.89%的股份。同时又赢得造车新势力中的龙头企业落户，赚到飞起。

图：Gartner技术成熟度曲线，来源：网络

新兴产业一直在上演“技术萌芽、期望膨胀、泡沫破灭、稳步复苏和生产成熟期”的戏码，捡漏的机会永远存在。

最后，在进行产业布局，明晰自己的产业蓝图时，也要考虑与周边区域协调发展，与其它城市的配套，更好的定位，将外部资源化为己用。

例如东京湾区，各个区域产业配置清晰：东京都核心区，包含总部/核心研发/都市型工业等；筑波科学城，包含研发/先进制造等；京滨工业带，包含先进制造/重工业/物流/冷链等；京叶工业带，包含重化工业/物流等。

图：东京湾区的产业配置，来源：丈量城市

02. 产学研突破死亡之谷

上文我们讲到地方政府，如何绘制“科技造城”的蓝图。但问题在于，规划的路径如何落地？这是世界级的难题。创业公司认准新方向只是第一步，前方道阻且长。筚路蓝缕以启山林，最终身死道消却是大概率，业界管科研与产业化之间的鸿沟叫做 “死亡之谷 ”。

关于填平“死亡之谷”的鸿沟，市场上早有定论，产学研高效融合是最有效的解决方案之一。

那么有人要问了，咱们城市没有985、211大学，产学研根本无从谈起怎么办？

联合办校是不错的方法，可以是国外的，也可以是国内的。比如四川大学的匹兹堡学院，高校资源薄弱的深圳引入清华大学。中国985/211高校的分校不少，比如哈工大的威海校区，中国人民大学的苏州校区，河海大学的常州校区……只要地方有决心，优质高校总是会有的。

值得注意的是，拥有高水平的大学或分校只是开始，如何发挥高校基础研究优势，也是门重要的学问。比如早些年坐拥中科大的合肥，很少能在本地转化，曾被评为“一流的科研，二流的城市”。合肥人甚至自嘲“科大在天，我们在地，中间是空气”。

纽约是很好的例子，其引入以色列理工不是办个分校就完事了。

在时任纽约市长的布隆伯格的倡导下，康奈尔大学和以色列理工合作建立了康奈尔科技园。园区吸引Facebook、谷歌、亚马逊、推特等一众高科技企业加盟。高校为企业提供人才和科研支撑，企业向学校输送业界导师培养实干人才，并为学生提供大量实习就业机会——实现较高水平的产学研融合。

图：康奈尔科技园，来源：粤开证券

这还不够，纽约湾区的高校科研转化还有两大抓手：1是科技孵化器，比如康奈尔大学聚焦生命科技企业孵化的McGovern。2是将高校OTL（Office of Technology Licensing，技术许可办公室）落到实地。

关于上述第2点，尤其需要地方的引导和支持。

日本就有OTL的升级版TLO（Technology Licensing Organization），职能贯穿科研评估、资金筹集、专利申请、成功孵化与转移的整个过程，“保姆式”破解高校科技转化率低的问题。

图：日本TLO产学研模式，来源：联讯证券

关于大学的技术许可办公室，中国也有，但一直以来困难重重。

当前中国OTL的问题，除了决策权限问题（教授发明人在商业化问题上的发言权、系领导能说话、学校领导小组把关等），还在于：1）技术转移过程中关键的技术放大阶段缺少孵化基金，专利技术的商业化潜力没能充分挖掘。2）高校缺乏工程技术力量，对技术的转化前景与经济分析缺乏科学性。3）企业缺乏研究力量，无法在技术产业化过程中担当主导地位，以上几点使大学的技术转让举步维艰，常常半途而废。

地方政府帮忙出钱、找钱、找资源，能推动高校的科研实力以及产学研水平进步。产学研水平的进步，会在一定程度上缩小“死亡之谷”的鸿沟，使产业蓝图更好的落地——

纽约湾区的“硅巷”，有别于硅谷的半导体芯片等硬科技产业，把互联网与产业的集合做到了极致。东京湾区则是完成“世界最大工业带”到“知识型湾区”的转型，其在全球科技城市群中常年位居第一或前列。

03. 专利布局的重要性

即使地方绘制好产业蓝图，将产业逐步落地，甚至开始参与全球竞争，也并不意味着高枕无忧。因为挑战仍然存在，那就是领先国的企业通过专利，压制冉冉升起的挑战者。

比如我们渗透率飞速提升的新能源车产业，核心的动力电池部分（占整车成本1/3左右），LG已经在摩拳擦掌。LG作为全球第一家三元正极材料生产商，1Q22又从汉阳大学购买40多件高镍正极材料相关专利，且丝毫不隐晦其目的，其一位管理层表示，“我们愿意向全球电池供应商提供我们的专利”。

LG这就是要来收专利税了，不只是它，三星亦虎视眈眈的盯着京东方、TCL等中国面板玩家。

因此在科技造城和绘制产业蓝图时，应及早思考专利布局。若能在产业起步之前或早期，就一定程度上扫清专利障碍；并在产业落地之后，持续在国内外布局高质量专利，那么科技造城会少走很多弯路，避免受制于人的窘境。

关于扫清专利障碍，举个例子。中国的动力电池有两个主要的技术路线，一是上文提到的三元锂电池，二是磷酸铁锂电池。

2011年魁北克水电在中国的核心磷酸铁锂专利被无效，所以我国磷酸铁锂动力电池能快速发展，这十年是后者们宝贵的技术研发和专利布局窗口期。随着国外磷酸铁锂基础专利到2022年逐渐过期，我们的专利布局已无惧海外公司专利，产业也乘势而起——2022年动力电池装车量TOP10企业，中国占6个席位，合计市场份额达60.4%。

图：2022年TOP动力电池厂商，来源：SNE Research

从乘联会的一个数据，也能很清晰的看到2022年磷酸铁锂基础专利到期对产业的影响：2020年-2023年1月，三元材料的乘用车电芯占比分别是83.6%，58.9%，43.5%和32.2%，而磷酸铁锂的乘用车电芯占比分别为13%，39.4%，55.6%和67.5%——LG打三元的专利会越来越无所谓。

不止如此，以宁德时代为代表的企业，还开始了钠离子电池的研究，有可能抢占未来的技术高低。

这所有的一切，都有2011年那次具备产业前瞻性的专利无效案的功劳。当然，这样的案例是少数的，更多时候我们还是要在产业发展过程中，扎实的，一步步的做好专利布局。

有志于科技造城的地方政府，一定要做好高质量专利的引导，这一点广州和深圳就做的比较好。

近年来广州市取消了对实用新型、外观设计专利的资助，将发明专利申请阶段资助调整为授权后资助，并且降低了资助标准，使其低于专利申请成本，防范专利“套现”行为；深圳市也取消了发明专利申请阶段资助，并且重点增加了对高质量专利的奖励。

04. 结尾

2022年往前看，中国是以土地为核心资产的国家。2022年往后看，科技这一核心资产会逐渐接过火炬。

对于中国的科技，也许一部分人会存疑。我认为盲目自信肯定不可取，还没到那个时候。但妄自菲薄也实在不应该：

• 基因测序仪企业华大智造与illumina对打，赢了上半场，几亿Dollar的赔偿已经到手。

• 领先的电动车产业链及行驶数据，会浇灌出更好的自动驾驶，拉动产业的飞轮越转越快。

• “百模大战”已经上线，算法和算力都不会是瓶颈，类ChatGPT的通用AI不会太远。

科技会成为城市的主旋律，凯文凯利《5000天后的世界》描述的一切都与AI相连的镜像世界，极有可能像电动车渗透率一样超预期，那个时候再去追寻科技造城的脚步就晚了。

（本文仅代表作者观点，不代表知产力立场）

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